Dzień dobry, Panie Aleksandrze. Jakie są najczęstsze problemy związane z wynajmem mieszkania?
Dzień dobry. Problemów związanych z wynajmem nieruchomości jest naprawdę wiele. Oprócz tych, które Pan wymienił na wstępie, często spotykamy również te bardziej „prozaiczne”, ale równie istotne – np. kto odpowiada za naprawę sprzętu AGD, instalacji elektrycznej czy cieknącego kranu. Sporne bywają też kwestie zagrzybienia lokalu, rozliczeń mediów oraz zaliczek do wspólnoty mieszkaniowej lub spółdzielni. Temat jest na tyle szeroki, że spokojnie starczyłoby materiału na wielotomową powieść. Najtrudniejszą sytuacją pozostaje jednak brak płatności czynszu, dewastacja lokalu i odmowa jego opuszczenia przez najemców.
Co możemy zrobić, jeśli już trafiliśmy na nieuczciwych lokatorów?
Polskie prawo – delikatnie mówiąc – nie sprzyja właścicielom wynajmowanych mieszkań, ale pewne możliwości działania oczywiście istnieją. Przede wszystkim należy pamiętać, aby skutecznie rozwiązać umowę najmu. Mówiąc "skutecznie", mam na myśli – zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa, a niekoniecznie tylko z zapisami samej umowy. Często umowy zawierają zapisy, które nie mają mocy prawnej. Po rozwiązaniu umowy trzeba wezwać lokatora do opuszczenia i opróżnienia lokalu w wyznaczonym terminie. Co dalej – to już zależy od reakcji najemcy. Jeśli się wyprowadzi, pierwszy etap problemu mamy za sobą. Jeśli nie, mamy dwie drogi: mediacje z udziałem wyspecjalizowanych podmiotów lub rozpoczęcie postępowania eksmisyjnego. Równolegle należy rozpocząć działania zmierzające do odzyskania należności – ważne jest zgromadzenie dokumentów, takich jak wezwania do zapłaty, rozliczenia, potwierdzenia płatności itp.
Czy da się zabezpieczyć przed nieuczciwymi najemcami?
Oczywiście. Po pierwsze – warto dokładnie zweryfikować potencjalnych najemców. Po drugie – sporządzić dobrą umowę, dostosowaną do konkretnej nieruchomości i sytuacji. Najlepiej zawrzeć umowę najmu okazjonalnego, która daje właścicielowi więcej możliwości w razie problemów. Można też wykupić ubezpieczenie najmu lub skorzystać z gwarancji płatności czynszu. Dobrym rozwiązaniem jest też wymaganie, by najemca posiadał tzw. ubezpieczenie OC najemcy.
Jakie błędy najczęściej popełniają właściciele wynajmowanych mieszkań?
Pierwszy i bardzo częsty błąd to korzystanie z gotowych umów z internetu, które nie są dopasowane do konkretnej sytuacji i często pomijają istotne zapisy. Kolejny błąd to wpuszczanie najemców do lokalu przed wpłatą pełnej kaucji. Dużym problemem bywa też brak kontroli nad nieruchomością. Jeśli właściciel nie zleci nam usługi zarządzania najmem, tylko samo pośrednictwo, zawsze uczulamy, że należy co jakiś czas odwiedzić lokal i sprawdzić jego stan. Właściciele często też nie weryfikują tożsamości i historii najemców, a także źle wyceniają cenę najmu.
Wspomniał Pan o dwóch różnych usługach: pośrednictwie w wynajmie i zarządzaniu najmem. Czym się one różnią?
Pośrednictwo w wynajmie obejmuje przygotowanie oferty, znalezienie najemcy, przygotowanie i podpisanie umowy oraz przekazanie lokalu. Na tym rola pośrednika się kończy. Natomiast zarządzanie najmem to kompleksowa opieka nad nieruchomością. Poza przygotowaniem oferty i znalezieniem najemcy, zajmujemy się podpisywaniem umowy w imieniu właściciela, pobraniem kaucji oraz comiesięcznych płatności, regulowaniem opłat do wspólnoty/spółdzielni, comiesięcznym rozliczaniem najmu, kontrolą stanu mieszkania, obsługą napraw i zgłoszeń, rozliczeniem końcowym z najemcą, odbiorem lokalu i szukaniem kolejnych lokatorów. W razie potrzeby prowadzimy też przedsądową windykację i przygotowujemy dokumentację. Wszystko oczywiście w stałym porozumieniu z właścicielem.
Dziękuję za rozmowę. A Państwa zachęcamy do korzystania z usług Centrum Nieruchomości Molenda & Molenda.
Kontakt:
Tel. 734 454 747
molendanieruchomosci.pl
molenda.nieruchomosci@gmail.com
ul. Łasicka 21
59-700 Bolesławiec
