Публічне обговорення рішень, передбачених проєктом місцевого плану просторового розвитку, відбулося у вівторок, 20 липня. Кілька десятків мешканців вулиць, що сусідять із колишнім птахівничим інкубатором на вулиці Leśna 45A, зустрілися із заступницею президента Bolesławiec Renatą Szewczyk, керівницею Відділу господарства та просторової інформації Martą Gęsikowską і планувальниками з Вроцлава, зі студії проєктування REGION. За обговоренням спостерігали представники власника території — компанії Leśna 45 sp. z o.o. із Вроцлава, які виступили наприкінці досить бурхливої дискусії.
Болеславчани вважають, що згода на заплановану забудову повністю змінила б характер цієї частини міста, і від затишного зеленого куточка нічого не залишилося б. Вони дорікають міській владі за те, що вона хоче це дозволити. Мешканці хотіли б, щоб інвестор збудував на ділянці односімейні будинки й таким чином зберіг характер району.
— У нас гарний, спокійний і чистий житловий масив біля лісу. Невже міській владі важливо зіпсувати це місце? — звернувся до чиновників один із мешканців. — Поруч із цією ділянкою стоять наші будинки, і весь район складається з таких будинків. Ми пропонуємо збудувати там односімейні будинки, — додав чоловік.
Представниця інвестора не залишила мешканцям ілюзій щодо планів вроцлавської компанії в Bolesławiec.
— Ми не змінимо свою позицію так, щоб відмовитися від чинного плану, тобто виробництва та послуг, і щоб місто спроєктувало для нас там чотири односімейні будинки, — сказала на зустрічі представниця власників ділянки на Leśna 45A. — Ми до цього готові. Якщо ви рішуче заперечуватимете і рішення рухатиметься в напрямку односімейної забудови, ми на це не погодимося. І захищатимемо позицію, щоб там залишилося те, що є зараз, — додала жінка.
Що може з’явитися на ділянці біля Leśna після зміни плану?
Запрошені на зустріч планувальники представили проєкт зміни плану та пов’язані з ним рішення. На ділянці площею 3700 м² на вул. Leśna 45A могли б з’явитися два будинки максимальною висотою 12 метрів і площею по 500 м² кожен, що дає приблизно 1000 м² корисної площі в кожному. Кількість квартир обмежувалася б кількістю паркувальних місць: два місця на одну квартиру, оскільки паркувальні місця могли б розташовуватися лише в межах нерухомості.
— Планом просторового розвитку охоплено дві ділянки на вул. Leśna 45 і Leśna 45 A, — говорив Grzegorz Kosturek зі студії проєктування. — Житловий будинок колишнього птахівничого підприємства, який нині виконує житлову функцію, а також будівля, що використовується для послуг, складування та виробництва. Заява стосувалася зміни призначення останньої території — з обслуговування сільськогосподарського виробництва та послуг на територію малоповерхової багатоквартирної житлової забудови. Ми були зобов’язані адаптувати параметри цієї забудови до умов, які існують в оточенні. Багатоквартирну забудову обмежено максимальною висотою 12 метрів. Можна сказати, що ця забудова перегукується із забудовою 1920-х років XX століття, яка є на вул. Lubańska. Максимальну площу забудови визначено на рівні 500 м² для однієї окремої будівлі. З огляду на те, що площа ділянки, охопленої планом, становить 3744 м², на практиці це означало б можливість реалізації двох будинків, кожен із яких мав би максимум 1000 м² корисної площі, тобто перший поверх, поверх і мансардний поверх. Кількість квартир обмежувалася б кількістю паркувальних місць: два місця на одну квартиру. Це суттєво обмежує ущільнення забудови, оскільки паркувальні місця можуть розташовуватися в межах нерухомості, — пояснив планувальник.
Які можливі переваги нового рішення після зміни плану просторового розвитку, на думку інвестора? Більше зелених зон. Можливий недолік? Висота будинку: 12 метрів (нині 9).
— Порівнюючи нові параметри забудови з тими, що нині передбачені для цієї території планом 2015 року (максимально може бути забудовано 80% ділянки), у нашому плані ми встановили такі показники: 30% і 40% для багатоквартирної забудови. 30% території має залишатися біологічно активною. Маємо 30% проти 80%. Щодо висоти будівництва, вона дещо більша. У попередньому плані була передбачена забудова висотою 9 метрів, — пояснював Grzegorz Kosturek. — Показники гарантують, що інтенсивність забудови буде відносно низькою: фактично ці багатоквартирні будинки будуть будинками на кілька сімей, а не багатоповерхівками. Ми усвідомлюємо, що навколо є односімейна забудова, але в оточенні також існують подібні будинки, як у плані, а по сусідству передбачена багатоквартирна забудова з подібною інтенсивністю, — додав проєктувальник.
Чого побоюються мешканці?
Присутні на зустрічі люди говорили про відсутність цілісності забудови, архітектурний хаос, недовіру до забудовників і насамперед висловлювали великий жаль щодо представників міста, у якого вони придбали ділянки.
— Не приховую, що ми купували ці ділянки з думкою, що забудова буде однорідною і такою залишатиметься, — говорив один із мешканців. — На жаль, наші міста виглядають так, як виглядають: тут щось вставили, там щось з’явилося окремо. У Bolesławiec, якщо чесно, забудова стає дедалі хаотичнішою й безликою, весь район Piastowskie — помилка. Ми хотіли б, щоб характер цього району залишався подібним до того, що є на вулиці Domeyki. Тим більше що через деякий час щось може з’явитися і поруч — на територіях колишніх теплиць. Живучи на вулицях Leśna і Domeyky, ми не хотіли б жити поруч із 12-метровою будівлею. Купуючи там ділянки, ми хотіли мати трохи приватності. Ми втекли від потворних багатоповерхівок, щоб жити у відносному комфорті, — додав чоловік.
Один із чоловіків, присутніх на зустрічі, дуже точно підсумував цю гіпотетичну інвестицію та її наслідки.
— Я дуже уважно вас слухав і хотів би висловитися щодо сказаного вами, — звернувся болеславчанин до планувальника. — Ви сказали, що один будинок матиме 500 м², два поверхи й мансарду. Середня квартира має 60 м². Виходить 40 квартир у двох будинках і по два автомобілі — це 80 машин. І це факти. Право — це суспільний договір. Ми — мешканці вулиці Domeyki і придбали землю в міста. Купуючи землю в міста, ми уклали не лише фінансову угоду, а й суспільний договір. Тоді діяв такий місцевий план — із малоповерховою забудовою. Зміна права має відбуватися з повагою до набутих прав, зокрема безпосередніх сусідів. Те, що наші керівники не дотримуються права, не дає нам підстав робити те саме. Для мене ключовим аспектом є висота поверхів, на якій ми спотикаємося. Якщо ви підвищуєте поверх, буде суспільний спротив, бо ми домовлялися про малоповерхову забудову, — додав чоловік.
Громадські дебати, які відбулися 20 липня, — лише початок процедури можливої зміни плану просторового розвитку. Наразі нічого не вирішено. Усі зауваження мешканців буде враховано. Однак із дискусії вимальовується не надто оптимістичне бачення майбутнього спокійного й затишного району Przylesie, а також не надто оптимістичний сценарій для власників односімейних будинків. Плани просторового розвитку такі, що на ділянках біля Leśna цілком можуть з’явитися 12-метрові будинки, а на Leśna 45 — виробниче або сервісне підприємство, якщо мешканці не погодяться на багатоквартирні будинки.
— Ви зосередилися на власних інтересах, — сказала на зустрічі представниця інвестора. — Пан архітектор сьогодні чотири рази повторив вам: 12 метрів. Сусідня земля, де розташовані теплиці, має такий план. Саме такий. Ви цього не зміните. Якщо туди прийде інвестор і почне будувати, там будуть 12-метрові будинки. Коли ви купували землю на вул. Leśna, там був інкубатор на 40 арах, були виробничі цехи. Ми поважаємо ваше право власності, поважайте його і ви в інший бік. Я вважаю, що досягнуте — далекосяжний компроміс, і саме з нашого боку. Тому, дивлячись на все загалом, запитаю простими словами: краще мати там виробниче підприємство чи малоповерхову забудову до 12 метрів? — наостанок запитала мешканців представниця власника території.