Після смерті батьків сімейний будинок часто стає спільним майном кількох дітей. Іноді один із них продовжує в ньому жити, тоді як інші хочуть отримати виплату вартості своїх часток і для цього продати нерухомість. Може бути й так, що до будинку заселяються інші спадкоємці, і виникає необхідність визначити правила спільного проживання в ньому. У такій ситуації часто постає питання, хто має нести витрати на утримання будинку.

Розбіжності в очікуваннях щодо цих питань можуть призвести до тривалого спору, який повністю зруйнує сімейні стосунки. Унаслідок ескалації спору іноді виникає ситуація, коли один зі спадкоємців намагається змусити інших поступитися, наприклад перекриваючи мешканцеві доступ до води, електроенергії або опалення. Однак такі дії вже виходять за межі звичайного майнового спору й можуть стати підставою як для цивільної, так і для кримінальної відповідальності винної особи. Перш ніж перейти до засобів захисту, варто пояснити, у якому правовому становищі опиняються брати й сестри після смерті батьків. Адже від цього залежить, як вибудувати взаємні відносини і в який спосіб остаточно завершити спір.

Спадщину успадковують, але ще не ділять

Спадкоємці набувають спадщину в момент смерті спадкодавця — на підставі самого закону. Процедура формального підтвердження цього права складається з двох етапів:
Першим етапом є винесення судом постанови про підтвердження набуття спадщини або отримання в нотаріуса свідоцтва про право на спадщину. Однак ці документи відповідають лише на питання, хто і в якій частині успадковує майно — наприклад, що троє дітей отримують по 1/3 спадщини. Вони не визначають, кому дістанеться будинок.
Це визначається лише на другому етапі — під час поділу спадкового майна між спадкоємцями. Поділ спадщини можна здійснити шляхом укладення відповідної угоди або в судовому провадженні. До його проведення до спадкового майна застосовуються положення про співвласність у дробових частках. Це означає, що незалежно від розміру частки у спадщині жоден спадкоємець не має права на одноосібне користування «своєю» кімнатою чи поверхом. Спадкоємці також не можуть довільно обмежувати конкретного мешканця в доступі до певних приміщень.

Спільний будинок, спільні правила

Кожен співвласник може спільно володіти всім будинком і користуватися ним у межах, сумісних із правами інших. Поточні питання, тобто так зване звичайне управління, вирішуються більшістю, визначеною відповідно до часток у співвласності, а для важливіших питань (наприклад, капітального ремонту) потрібна згода всіх. Якщо домовитися неможливо, необхідно подати до суду заяву про вирішення питання щодо управління спільною нерухомістю. Натомість перекриття мешканцеві води, електроенергії тощо не є управлінським рішенням, а незаконним позбавленням його можливості нормально користуватися спільною річчю. Суди кваліфікують такі дії як порушення володіння.

Захист володіння — найшвидший шлях

Постраждалий мешканець може подати позов про відновлення попереднього стану та припинення порушень його володіння. Перевагою цього шляху є його вузький предмет: суд перевіряє виключно останній стан володіння та факт його порушення, а не те, кому і в якій частці належить право на будинок. Тому навіть постанова про підтвердження набуття спадщини та встановлення кола власників нерухомості не є необхідними.
Такий захист належить тому, хто фактично користується будинком, і діє також у відносинах між співвласниками. Виняток стосується ситуації, коли неможливо встановити, хто і в якому обсязі користується будинком. В описаному випадку зазвичай проблеми з цим немає: якщо один із братів або сестер живе в будинку й користується його інженерними мережами, перекриття комунальних послуг явно втручається у сферу його володіння.
Однак потрібно стежити за строком: вимога втрачає силу, якщо її не заявити протягом року з моменту порушення. Якщо цей рік минув або спір стосується ширшого способу користування будинком, постраждалій особі залишається позов про допуск до спільного володіння. У цьому випадку суд уже досліджує саме право, тому провадження зазвичай триває довше.

Забезпечення позову, тобто вода ще до рішення суду

Процес може тривати місяцями, а без води будинок непридатний для проживання. Тому разом із позовом потрібно подати заяву про забезпечення позову. Суд у своїй постанові може зобов’язати відновити подачу води на час розгляду справи. Закон передбачає, що така заява має бути розглянута протягом тижня, хоча на практиці це може тривати довше. Заявник має обґрунтувати ймовірність — тобто не повністю довести, а зробити достовірними — свою вимогу та юридичний інтерес. Необхідність забезпечити водою або електроенергією будинок, у якому проживають люди, є аргументом, що майже гарантує позитивне рішення.

А що з договором із постачальником комунальних послуг?

Не завжди хтось фізично перекриває вентиль або вимикає електроенергію. Іноді спадкоємець, на якого укладено договір із водопостачальним підприємством, просто розриває його, і постачальник припиняє надання послуги. Для постачальника має значення лише те, хто є стороною договору. Питання, чи міг спадкоємець розірвати його без згоди братів і сестер, належить до сфери відносин між спадкоємцями та може стати підставою для вимог до того, хто це зробив.

Однак інші спадкоємці не є безпорадними. Вони можуть самостійно звернутися до водоканалу для укладення нового договору — цього разу від власного імені. Закон дозволяє укласти його кожному, хто має правову підставу користуватися нерухомістю. Під час укладення нового договору постачальник може перевірити, чи діє заявник за згодою більшості інших співвласників. Якщо він встановить, що такої згоди немає, спадкоємцю залишається подати до суду заяву про надання дозволу на укладення договору.

Зазвичай так само діють постачальники електроенергії та газу, хоча тут застосовуються інші норми — енергетичне право. Продавець укладає договір зі споживачем, який підтвердить правову підставу користування нерухомістю. У випадку успадкованого будинку зазвичай достатньо постанови про підтвердження набуття спадщини або нотаріального свідоцтва про право на спадщину. Чи може один зі співвласників самостійно укласти такий договір, визначає Цивільний кодекс, тому правила тут такі самі, як і щодо води.

Варто перевірити, на чиє ім’я укладено договір, адже часто в ньому досі зазначений померлий батько або мати. Смерть споживача не означає автоматичного припинення постачання, але підприємства зазвичай вимагають укласти новий договір з особою, яка має право на нерухомість. Той, хто його підпише, стає для постачальника єдиним контрагентом: йому надходять рахунки, і саме він згодом може розірвати договір. Тому спадкоємцю, який живе в будинку, не варто зволікати з врегулюванням цього питання — перш ніж це зробить хтось інший.

Рахунки вирівнюються під час поділу спадщини

Конфлікт щодо комунальних послуг часто виникає через відчуття, що хтось безкоштовно користується спільним будинком. Той, хто користується нерухомістю понад свою частку й не допускає до неї інших, може бути зобов’язаний судом сплатити винагороду. Загальне правило таке: витрати на утримання нерухомості, які не пов’язані з користуванням нею конкретним мешканцем, — податок, страхування — несуть співвласники пропорційно до своїх часток. Ці вимоги, як і вимоги про відшкодування витрат, наприклад на ремонт даху, потрібно заявити в провадженні щодо поділу спадщини. Після його остаточного завершення вимагати їх уже не можна.

Тривале рішення: поділ спадщини або медіація

Описані засоби гасять пожежу, але не усувають її причини. Її усуває лише поділ спадщини, завершений припиненням співвласності. Це можна зробити шляхом укладення договору у формі нотаріального акта або через суд. Якщо існує спір, судовий збір за заяву про поділ становить 500 злотих. До звернення до суду можна також розглянути медіацію: зазвичай вона швидша й менше обтяжує сімейні стосунки.

Межа кримінального права

Якщо перекриття комунальних послуг має змусити мешканця до певної поведінки, тобто виїхати, й істотно ускладнює йому користування займаним житлом, може йтися про злочин за ст. 191 § 1a Кримінального кодексу (ускладнення користування житловим приміщенням), за який загрожує покарання до трьох років позбавлення волі. Переслідування здійснюється за заявою потерпілої особи. Однак це крайній захід — кримінальний вирок не замінить провадження щодо поділу спадщини.

Перші кроки у разі спору

Передусім потрібно збирати докази: фотографії вентилів і лічильників, дати подій, повідомлення, електронні листи, дані свідків. Потім варто письмово вимагати від співспадкоємця відновити подачу комунальних послуг. Натомість не слід діяти силою — самодопомога допускається лише у вузьких межах, безпосередньо після порушення і ніколи із застосуванням насильства щодо людей. Найважливіше — не зволікати: річний строк для захисту володіння обчислюється від дня перекриття води.

КОНТАКТИ

Daszyńskiego 12/1

59-700 Bolesławiec
Телефон: (+48) 75 732 61 91

Моб. тел. 601 563 996

  • Моб. тел. 601 563 996
  • Тел. (іноземною мовою) 601 225 208
  • Факс (+48) 75 732 61 91

Години роботи
Пн — Пт: 9:00–15:00

Запрошуємо зв’язатися з канцелярією телефоном у робочі години 9:00–15:00 і домовитися про індивідуальну зустріч (також після 15:00