Одним із пунктів вересневої сесії міської ради Bolesławiec було голосування щодо проєкту рішення про відмову у визначенні місця розташування житлової інвестиції під назвою «БУДІВНИЦТВО БАГАТОКВАРТИРНОГО ЖИТЛОВОГО КОМПЛЕКСУ З НЕОБХІДНОЮ ТЕХНІЧНОЮ ІНФРАСТРУКТУРОЮ НА ВУЛ. MODŁOWA У BOLESŁAWIEC».

Депутати не ухвалили це рішення. 15 депутатів утрималися.

Нагадаємо, висновок Міської урбаністично-архітектурної комісії в Bolesławiec, дорадчого органу президента міста Bolesławiec, у цьому питанні був негативним.

У змістовному обґрунтуванні проєкту рішення зазначено:

Згідно із заявами, поданими в заявці, територія, охоплена заявкою, у минулому використовувалася як виробнича, а нині ці функції на цій території не здійснюються, що звільняє від необхідності дотримання умови несуперечності реалізованої житлової інвестиції та супутніх інвестицій положенням Студії (ст. 5 ч. 4 спеціального закону).

В обґрунтуванні проєкту спеціального закону (...) зазначено, що для житлового будівництва використовуватимуться території, які у минулому використовувалися як залізничні, військові, виробничі території або території поштових служб, а нині ці функції не здійснюються. Таким чином, для житлового будівництва можна буде використовувати території, на яких через визначені у Студії функції це нині неможливо, але які оснащені необхідною інфраструктурою та відповідають містобудівним стандартам.

Поняття території слід тлумачити ширше, ніж лише земельна ділянка (ділянки), охоплена заявкою, — під територією слід також розуміти безпосереднє оточення проєктованої інвестиції. У цьому випадку це територія, позначена у Студії умов та напрямів просторового розвитку міста Bolesławiec — рішення № XLVI/471/2018 міської ради Bolesławiec від 28 березня 2018 року — символом B-AG, визначеним як функціональна територія з переважною часткою забудови господарської активності, тобто промислових підприємств, виробничих об’єктів і споруд, логістики, транспорту, складування та зберігання, а також іншої сфери послуг і торгівлі, зокрема ремісничої, площею в межах ліній розмежування 7,22 га.

Також підкреслено:

На земельній ділянці № 128/7, дільниця 4, яка безпосередньо прилягає до території, охопленої відповідною заявкою, і розташована в межах ліній розмежування промислової території, позначеної символом B-P2, відповідно до положень чинного місцевого плану, розташоване підприємство з виробництва бетонної суміші — Przedsiębiorstwo Produkcyjno-Handlowe «ABET» Sp. z o.o., яке працює у багатозмінному режимі та створює незручності у вигляді шуму, вібрацій і промислового пилу. Промислова діяльність здійснюється.

У зв’язку з цим інтереси власників сусідньої нерухомості, для якої вже понад 30 років діє місцевий план, що визначає спосіб забудови й використання та призначення під промислову забудову, можуть бути порушені через обмеження у використанні нерухомості внаслідок появи поблизу багатоквартирної житлової забудови. Власники сусідньої нерухомості висловили свій протест на етапі подання зауважень до відповідної заявки.

Водночас у заявці єдиною підставою для висновку про виконання умови нездійснення промислової функції на заявленій території є припинення виробничої діяльності на земельних ділянках, охоплених заявкою. Заявник проігнорував факт існування обтяжливого сусідства у вигляді діючого промислового підприємства.

І додано:

Ще одним аспектом розташування відповідної житлової інвестиції на зазначеній у заявці території є додані до заявки результати акустичного аналізу території, охопленої інвестицією. Вимірювання показали, що вночі під час кількох вимірювань відбувається перевищення допустимого рівня шуму, визначеного в розпорядженні міністра довкілля щодо допустимих рівнів шуму в навколишньому середовищі (...). Територія з усіх боків зазнає впливу постійного надмірного шуму.

А також доповнено:

Потреба міста в новій житловій забудові визначається на основі запланованої цільової чисельності населення, прогнозованих показників заселеності та місткості потенційних інвестиційних територій для майбутнього розвитку міських функцій, зокрема житлового будівництва.

Демографічні прогнози для міста несприятливі. Спостерігається зменшення кількості мешканців (на 936 осіб за п’ятирічний період). Також кількість знятих із реєстрації значно переважає кількість зареєстрованих. Однак слід враховувати істотне недооцінювання кількості людей, які проживають у місті, — статистика GUS не враховує багатьох сучасних тенденцій (орендоване житло, другі будинки тощо), а також особливе становище Bolesławiec як центру повітового рівня з великою концентрацією соціальної інфраструктури, адміністрації, послуг і господарської активності. Масштабні заходи, спрямовані на економічний розвиток міста, сприятимуть тому, що зростання чисельності населення, а разом із ним зміни демографічних характеристик населення гміни, визначатимуться як динамікою притоку людей ззовні, так і природним приростом. Динаміка притоку населення ззовні залежатиме, зокрема, від доступності робочих місць, темпів розвитку житлового будівництва та стандартів проживання.

Ці спостереження також підтверджує динамічний розвиток будівництва в межах міста (зростання корисної площі введених в експлуатацію квартир на 235,8% у 2014–2016 роках). Збільшення загальної кількості квартир і зменшення кількості мешканців у результаті дають помітне покращення умов проживання.

Хто мав зауваження щодо цієї інвестиції? І які саме?

Суб’єкт Зауваження
Міська урбаністично-архітектурна комісія
  • запропоноване розташування зазначеної інвестиції безпосередньо поруч із діючим промисловим підприємством, а також між залізничною лінією E30 і міською магістраллю вул. Cieszkowskiego є несприятливим для житлової функції;
  • територія інвестиції розташована між залізничними територіями, національною дорогою № 94, вул. Modłowa та виробничими територіями (бетонним заводом ABET Sp. z o.o.), що створює високу ймовірність недотримання стандартів проживання;
  • щодо шуму: до заявки подано акустичний аналіз, який вказує на перевищення рівнів шуму в багатьох місцях проєктованої інвестиції; крім того, параметри шуму істотно зміняться після будівництва запланованих будинків, оскільки шум поширюватиметься зовсім інакше;
  • відсутні рішення, що впливали б на комфорт життя майбутніх мешканців і зменшували наявні незручності, пов’язані із зазначеним сусідством; через переважання західних вітрів у нашому місті забруднення пилом, що утворюється під час виробництва бетону, буде спрямоване безпосередньо у вікна трьох будинків, розташованих у першій лінії, — за 4 м від огорожі бетонного заводу;
  • дуже високі показники забудови — понад 500 квартир у восьми п’ятиповерхових будинках, понад 30 тис. м2 житлової площі на ділянці такої самої площі, відсутність високої захисної зелені, відсутність значних площ біологічно активної території;
  • архітектура, наближена до часів соціалізму, — тісна, щільно забудована територія, маленькі балкони;
  • проблемне транспортне обслуговування запланованого житлового комплексу з боку вузької, малопропускної вул. Modłowa, яка з одного боку сполучається з національною дорогою з інтенсивним рухом через діючі залізничні колії, а з іншого — сильно сповільнюється залізничним переїздом, який часто закривається; комплекс із 529 квартирами генеруватиме значний автомобільний рух (щонайменше 500 автомобілів), які намагатимуться виїхати із запроєктованого комплексу; крім того, заплановані етапи будівництва до 2031 року створять для мешканців незручності будівельного майданчика приблизно на 10 років;
  • надання можливості реалізувати обговорювану інвестицію в такій формі спричинятиме численні скарги майбутніх мешканців на шум і транспортні проблеми, адресовані президентові міста;
  • запроєктований житловий комплекс розташований безпосередньо поруч із діючим промисловим підприємством, яке розвивається і планує розширення; поєднання житлової забудови з чинною промисловою функцією в майбутньому породжуватиме конфлікти, вплине на необхідність обмеження використання сусідніх територій через акустичний захист та інші незручності, а також може спричинити вимоги про відшкодування збитків з боку кожної зі сторін;
  • зазначено сумнівне виконання вимоги ст. 5 ч. 4 спеціального житлового закону, яка стосується колишніх виробничих територій, де нині ці функції вже не здійснюються, — діюче виробниче підприємство безпосередньо поруч може заперечувати цю тезу;
  • запропонованої кількості паркомісць для запланованої кількості квартир і мешканців недостатньо — варто розглянути збільшення показника паркомісць із 1,1 до щонайменше 1,5;
PKP Polskie Koleje Państwowe S.A. Zakład Linii Kolejowych we Wrocławiu
  • слід провести повний аналіз можливих наслідків у вигляді акустичних незручностей, щоб визначити можливість розміщення будинків;
  • слід розглянути розміщення вікон не з боку залізничної лінії;
  • у зазначеному місці можуть виникати поштовхи й вібрації від поїздів, що проїжджають, іскріння та задимлення;
  • території із забудовою, що виконує зазначену вище функцію, є акустично захищеними територіями. У безпосередній близькості до залізничних територій слід обмежувати житлову забудову, а якщо вона виникає, необхідно довести, що норми шуму не буде перевищено (…);
  • розташування об’єкта із зазначеним вище призначенням у безпосередній близькості до залізничної лінії може призвести до несприятливого акустичного впливу на акустично захищену забудову, зведену на цих територіях, а внаслідок цього — до підвищення ризику виникнення соціальних конфліктів;
  • PKP Polskie Linie Kolejowe S.A. «не нестиме жодних витрат, пов’язаних із наслідками можливих перевищень допустимого рівня шуму та незручностями, що походять від експлуатації залізничних ліній. Повідомляємо, що одним зі способів зменшення незручностей від діючої залізничної лінії для нових інвестицій є встановлення акустичних екранів, але за рахунок і силами інвестора»;
Zarząd Dróg Powiatowych w Bolesławcu «(…) інвестиція істотно збільшить інтенсивність дорожнього руху в районі вул. Modłowa та перехрестя з DK 94, що зрештою може призвести до необхідності реконструкції дорожньої інфраструктури в зазначеному районі»;
ALIANS S.C. KANCELARIA RADCÓW PRAWNYCH. GIL I.P., яка діє від імені Przedsiębiorstwo Produkcyjno-Handlowe «ABET» Sp. z o.o. із місцезнаходженням у Wrocław «Головним закидом, висунутим у зазначеному вище зауваженні, є розміщення житлової інвестиції на промисловій території, яка й надалі використовується як виробнича територія, — розташованого на сусідній нерухомості підприємства з виробництва бетонної суміші, яке працює у багатозмінному режимі та створює незручності у вигляді шуму, вібрацій і промислового пилу. Отже, це розташування не відповідає положенням Студії умов та напрямів просторового розвитку для відповідної території».

Що буде далі — покаже час. Ми ще повернемося до цієї теми.