Dyskusja publiczna nad rozwiązaniami przyjętymi w projekcie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego odbyła się we wtorek 20 lipca. Kilkunastu mieszkańców ulic sąsiadujących z byłą wylęgarnią drobiu przy ulicy Leśnej 45A spotkało się z zastępczynią prezydenta Bolesławca Renatą Szewczyk, kierowniczką Referatu Gospodarki i Informacji Przestrzennej Martą Gęsikowską oraz z planistami z Wrocławia ze studia projektowego REGION. Dyskusji przysłuchiwali się przedstawiciele właściciela terenu, czyli firmy Leśna 45 sp. z o.o. z Wrocławia, którzy zabrali głos na końcu dość burzliwej dyskusji.
Bolesławianie uważają, że zgoda na planowaną zabudowę spowodowałaby całkowitą zmianę charakteru tej okolicy miasta i z kameralnego, zielonego zakątka nic by nie zostało. I mają pretensje do urzędu miasta, że na to chce pozwolić. Mieszkańcy chcieliby, by na działce inwestor zbudował domki jednorodzinne i zachował w ten sposób charakter dzielnicy.
– Mamy fajne, spokojne, czyste osiedle przy lesie. Czy władzom miasta zależy na zepsuciu tego miejsca? – apelował do urzędników jeden z mieszkańców. – W pobliżu tej działki są nasze domki i osiedle jest z takich domów stworzone. Mamy propozycje, by tam powstały domki jednorodzinne – dodał mężczyzna.
Przedstawicielka inwestora nie pozostawiła mieszkańcom złudzeń, co do planów wrocławskiej firmy w Bolesławcu.
– My swojego stanowiska nie zmienimy w taki sposób, żeby odejść od planu, który jest w tej chwili, czyli produkcja i usługi, a żeby miasto nam tam zaprojektowało cztery domki jednorodzinne – powiedziała na spotkaniu przedstawicielka właścicieli działki przy Leśnej 45A. – Jesteśmy na to przygotowani. Jeśli się będą państwo mocno sprzeciwiać i decyzja będzie szła w kierunku budownictwa jednorodzinnego, to my na to nie wyrazimy zgody. I będziemy bronić stanowiska, by było to, co w tej chwili – dodała kobieta.
Co mogłoby powstać na działce przy Leśnej po zmianie planu?
Zaproszeni na spotkanie planiści przedstawili projekt zmiany planu i związane z nim rozwiązania. Na działce o powierzchni 3700 m² przy ul. Leśnej 45A mogłyby powstać dwa budynki o maksymalnej wysokości 12 metrów i powierzchni 500 m² każdy, co daje ok. 1000 m² powierzchni użytkowej w każdym. Ilość mieszkań ograniczałaby ilość miejsc parkingowych: dwa miejsca do jednego mieszkania, ponieważ miejsca parkingowe mogłyby się znajdować jedynie w obrębie nieruchomości.
– Planem zagospodarowania objęto dwie działki przy ul. Leśnej 45 i leśnej 45 A – mówił Grzegorz Kosturek ze studia projektowego. – Budynek mieszkalny po dawnej wytwórni drobiu, który pełni w tej chwili funkcje mieszkaniowe, oraz budynek, który pełni funkcje usługowo-magazynowe i produkcyjne. Wniosek dotyczył zmiany przeznaczenia tego ostatniego terenu z obsługi produkcji rolnej i usług na funkcję zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej niskiej intensywności. Mieliśmy obowiązek dostosować parametry tej zabudowy do takich warunków, jakie są w otoczeniu. Zabudowa wielorodzinna została ograniczona do maksymalnej wysokości 12 metrów. Można powiedzieć, że ta zabudowa nawiązuje do zabudowy z lat 20. XX wieku, jaka się znajduje przy ul. Lubańskiej. Maksymalna powierzchnia zabudowy została określona na 500 m² dla jednego pojedynczego budynku. Biorąc pod uwagę, że działka objęta planem posiada powierzchnię 3744 m², oznaczałoby to w praktyce możliwość zrealizowania dwóch budynków, z których każdy miałby maksymalnie 1000 metrów powierzchni użytkowej, czyli: parter, piętro i poddasze użytkowe. Ilość mieszkań ograniczałaby ilość miejsc parkingowych: dwa miejsca do jednego mieszkania. Co w istotny sposób ogranicza intensyfikowanie tej zabudowy, ponieważ miejsca parkingowe mogą znajdować się w obrębie nieruchomości – wyjaśnił planista.
Jakie są ewentualne plusy nowego rozwiązania po zmianie planu zagospodarowania według inwestora? Więcej terenów zielonych. Ewentualny minus? Wysokość budynku: 12 metrów (obecnie 9).
– Porównując nowo przyjęte parametry zabudowy z tymi, które są teraz na tym terenie w planie z 2015 roku (80 % działki może być maksymalnie zabudowane), w naszym planie zabudowy przyjęliśmy wskaźniki odpowiednio: 30% i 40% zabudowy wielorodzinnej. 30% terenu powinno zostać biologicznie czynne. Mamy 30% versus 80%. Jeśli chodzi o wysokość budowy, jest ona nieco wyższa. W planie dotychczasowo była przewidziana zabudowa 9 metrów – wyjaśniał Grzegorz Kosturek. – Wskaźniki gwarantują, że intensywność zabudowy jest stosunkowo niska, de facto te budynki wielorodzinne będą budynkami kilkurodzinnymi, a nie blokami. Mamy świadomość, że w otoczeniu jest zabudowa jednorodzinna, ale w otoczeniu istnieją też podobne budynki jak w planie, a także po sąsiedzku zapisana jest zabudowa wielorodzinna o podobnej intensywności zabudowy – dodał projektant.
Czego obawiają się mieszkańcy?
Ludzie obecni na spotkaniu podnosili brak spójności w zabudowie, architektoniczny chaos, nieufność wobec deweloperów i przede wszystkim mówili o swoim wielkim żalu do przedstawicieli miasta, od którego kupili działki.
– Nie ukrywam, że kupowaliśmy te działki z myślą, że ta zabudowa będzie jednolita i ona się będzie się utrzymywała – mówił jeden z mieszkańców. – Niestety nasze miasta wyglądają jak wyglądają, są takie wstawki, tu jest coś, tam jest coś punktowo. W Bolesławcu, powiem szczerze, zabudowa robi coraz bardziej chaotyczna i nijaka, całe osiedle Piastowskie to pomyłka. Chcielibyśmy, by charakter tego osiedla pozostał zbliżony do tego, co jest na ulicy Domeyki. Tym bardziej że za jakiś czas może powstać też coś tuż obok na terenach po szklarniach. Mieszkając przy ulicach Leśnej i Domeyki nie chcielibyśmy mieszkać przy 12-metrowym budynku. Kupując tam działki chcieliśmy mieć trochę intymności. Uciekliśmy z brzydkich bloków, by mieszkać w miarę komfortowo – dodał mężczyzna.
Jeden z obecnych na spotkaniu mężczyzn bardzo precyzyjnie podsumował tę hipotetyczną inwestycję i jej konsekwencje.
– Bardzo uważnie pana słuchałem i chciałbym się do tego, co pan powiedział odnieść – bolesławianin zwrócił się do planisty. – Podał pan, że jeden dom będzie miał 500 m² z dwoma kondycjami i poddaszem. Średnie mieszkanie to 60 m². Wychodzi 40 mieszkań w dwóch budynkach i po dwa samochody, to 80 aut. I to są fakty. Prawo to umowa społeczna. Jesteśmy mieszkańcami ulicy Domeyki i nabyliśmy od miasta grunty. Kupując grunty od miasta zawarliśmy nie tylko umowę finansową, ale też umowę społeczną. Ponieważ wtedy taki był miejscowy plan zagospodarowana o niskiej zabudowie. Zmiana prawa musi się odbywać zgodnie z poszanowaniem praw nabytych w tym bezpośrednich sąsiadów. To, że nasi rządzący nie przestrzegają prawa, nie daje nam legitymacji, żebyśmy my robili to samo. Dla mnie kluczowym aspektem jest wysokość kondygnacji, o który się potykamy. Jeżeli pan podwyższa kondygnację, to będzie opór społeczny, bo umawialiśmy się na zabudowę niską – dodał mężczyzna.
Debata społeczna, która odbyła się 20 lipca, to dopiero początek procedury, jaką jest ewentualna zmiana planu zagospodarowania. Nic nie jest w tej chwili przesądzone. Wszelkie uwagi mieszkańców zostaną wzięte pod uwagę. Z dyskusji wyłania się jednak mało optymistyczna wizja przyszłości spokojnego i intymnego osiedla Przylesie oraz mało optymistyczny scenariusz dla właścicieli domków jednorodzinnych. Plany zagospodarowania są takie, że na działkach przy Leśnej mogą spokojnie powstać 12-metrowe budynki, a przy Leśnej 45 zakład produkcyjny lub usługowy, jeśli mieszkańcy nie zgodzą się na budynki wielorodzinne.
– Państwo skoncentrowaliście się na własnym interesie – powiedziała na spotkaniu przedstawicielka inwestora. – Pan architekt dzisiaj czterokrotnie wam powtarzał: 12 metrów. Przyległy grunt, gdzie są szklarnie ma taki plan. Dokładnie taki. Tego państwo nie zmienicie. Jak tam przyjdzie inwestor i zacznie budować, to będą 12-metrowe budynki. Przecież jak państwo kupowaliście te grunty na ul. Leśnej, tam była wylęgarnia na 40 arach, były hale produkcyjne. My szanujemy wasze prawo własności, szanujcie je też w drugą stronę. Uważam, że to, co zostało wypracowane, to daleko idący kompromis i to z naszej strony. Dlatego patrząc na całość zapytam prostym językiem: lepiej mieć tam zakład produkcji, czy niską zabudowę do 12 metrów? – spytała na koniec mieszkańców przedstawicielka właściciela terenu.