Co z osiedlem przy Modłowej w Bolesławcu? Jest decyzja Rady Miasta

fot. M. Szczukiecki, W. Dobrowolski Do sprawy rajcy wrócili na środowym posiedzeniu Rady Miasta Bolesławiec.

2023-09-20 15:21 istotne.pl Redakcja 183 ul. modłowa, mieszkanie, um bolesławiec, sesja rm

Reklama

Jednym z punktów wrześniowej sesji Rady Miasta Bolesławiec było głosowanie nad projektem uchwały ws. odmowy ustalenia lokalizacji inwestycji mieszkaniowej pod nazwą „BUDOWA OSIEDLA MIESZKANIOWEGO WIELORODZINNEGO WRAZ Z NIEZBĘDNĄ INFRASTRUKTURĄ TECHNICZNĄ PRZY UL. MODŁOWEJ W BOLESŁAWCU”.

Radni nie podjęli rzeczonej uchwały. 15 rajców wstrzymało się od głosu.

Przypomnijmy, opinia Miejskiej Komisja Urbanistyczno-Architektonicznej w Bolesławcu, organu doradczego Prezydenta Miasta Bolesławiec, w powyższej materii była negatywna.

W uzasadnieniu merytorycznym projektu uchwały napisano:

Według oświadczeń złożonych we wniosku teren objęty wnioskiem w przeszłości był wykorzystywany jako tereny produkcyjne, a obecnie funkcje te nie są na tym terenie realizowane, co zwalnia z zachowania dla tych terenów warunku niesprzeczności realizowanej inwestycji mieszkaniowej oraz inwestycji towarzyszących ze Studium (art. 5 ust. 4 specustawy).

W uzasadnieniu projektu specustawy (...), wskazano, iż pod budownictwo mieszkaniowe będą wykorzystane tereny, które w przeszłości były wykorzystywane jako tereny kolejowe, wojskowe, produkcyjne lub usług pocztowych, a obecnie te funkcje nie są realizowane. W ten sposób pod budownictwo mieszkaniowe będą mogły być wykorzystane tereny, na których z uwagi na ich funkcje określone w studium nie jest to obecnie możliwe, a tereny te są wyposażone w niezbędną infrastrukturę i spełniają standardy urbanistyczne.

Określenie terenu należy odczytywać w szerszym znaczeniu niż sama działka (działki) objęte wnioskiem – pod pojęciem terenu należy brać pod uwagę również bezpośrednie sąsiedztwo projektowanej inwestycji. W tym wypadku jest to obszar oznaczony w Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta Bolesławiec – uchwała nr XLVI/471/2018 Rady Miasta Bolesławiec z dnia 28 marca 2018 r., symbolem B-AG – zdefiniowanym jako obszar funkcyjny o przeważającym udziale zabudowy aktywności gospodarczej, rozumianej jako zakłady przemysłowe, obiekty i urządzenia produkcyjne, logistyki, transportu, składowania i magazynowania oraz pozostałej działalności usługowej i handlowej, w tym rzemieślniczej, o powierzchni w liniach rozgraniczających 7,22 ha.

Oraz podkreślono:

Na działce nr 128/7 obr. 4, bezpośrednio sąsiadującej z obszarem przedmiotowego wniosku, a zlokalizowanej w liniach rozgraniczających terenu przemysłu oznaczonego symbolem B-P2, zgodnie z zapisami obowiązującego wyżej przytoczonego planu miejscowego, zlokalizowany jest zakład wyrobu mieszanki betonowej – Przedsiębiorstwo Produkcyjno-Handlowe „ABET” Sp. z o.o., który pracuje w systemie wielozmianowym oraz emituje uciążliwości w postaci hałasu, drgań i pyłów przemysłowych. Działalność przemysłowa jest realizowana.

W związku z tym interesy właścicieli sąsiedniej nieruchomości, dla której od ponad 30 lat obowiązuje plan miejscowy określający sposób zabudowy i zagospodarowania oraz przeznaczenie pod zabudowę przemysłową, mogą zostać naruszone poprzez ograniczenia w zagospodarowaniu nieruchomości w związku z powstaniem w sąsiedztwie zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej. Właściciele sąsiedniej nieruchomości wyrazili swój sprzeciw na etapie składania uwag do przedmiotowego wniosku.

Natomiast we wniosku jedyną podstawą do przyjęcia, że spełniona jest przesłanka nie realizowania funkcji przemysłowej na wnioskowanym terenie jest zakończenie działalności produkcyjnej na działkach objętych wnioskiem. Wnioskodawca pominął fakt istnienia uciążliwego sąsiedztwa w postaci funkcjonującego zakładu przemysłowego.

I dodano:

Kolejnym aspektem lokalizacji przedmiotowej inwestycji mieszkaniowej na wskazanym we wniosku terenie, są dołączone do wniosku wyniki analizy akustycznej dla terenu objętego inwestycją. Pomiary wykazały, że w ciągu nocy w kilku pomiarach następują przekroczenia dopuszczalnego poziomu hałasu określonego w rozporządzeniu Ministra Środowiska w sprawie dopuszczalnych poziomów hałasu w środowisku (...). Teren jest z każdej strony narażony na źródło permanentnego nadmiernego hałasu.

A także uzupełniono:

Zapotrzebowanie na nową zabudowę mieszkaniową w mieście jest określane na podstawie założonej docelowej liczby ludności i prognozowanych wskaźników zamieszkania oraz chłonności potencjalnych terenów inwestycyjnych pod przyszły rozwój funkcji miejskich, a w szczególności budownictwa mieszkaniowego.

Prognozy demograficzne dla miasta nie są korzystne. Obserwowany jest spadek liczby mieszkańców (936 os. mniej w okresie 5-letnim). Także wymeldowania wyraźnie dominują nad zameldowaniami. Należy jednak wziąć pod uwagę istotne niedoszacowania liczby osób zamieszkujących miasto – statystyki GUS nie uwzględniają wielu obecnych tendencji (mieszkania na wynajem, drugie domy itp.) oraz szczególnej pozycji Bolesławca (jako ośrodka o randze powiatowej z dużą koncentracją infrastruktury społecznej, administracji, usług oraz aktywności gospodarczej). Szeroko zakrojone działania mające na celu rozwój gospodarczy Miasta będą sprawiały, że rozwój zaludnienia, a w ślad za tym zmiany w cechach demograficznych populacji gminy, kształtowane będą zarówno dynamiką napływu ludności z zewnątrz, jak i przyrostem naturalnym. Dynamika napływu ludności z zewnątrz będzie warunkowana m.in. dostępnością miejsc pracy, dynamiką rozwoju mieszkalnictwa i standardami zamieszkiwania.

Obserwacje te potwierdza także dynamiczny rozwój budownictwa na obszarze miasta (przyrost powierzchni użytkowej mieszkań oddawanych do użytku o 235,8% w latach 2014–2016). Przyrost ogólnej liczby mieszkań oraz malejąca liczba mieszkańców, dają w efekcie wyraźną poprawę warunków zamieszkania.

Kto miał zastrzeżenia à propos tejże inwestycji? I jakie?

Podmiot	Zastrzeżenia
Miejska Komisja Urbanistyczno-Architektoniczna	wskazana lokalizacja ww. inwestycji w bezpośrednim sąsiedztwie funkcjonującego zakładu przemysłowego oraz pomiędzy linią kolejową E30 a średnicą miejską ul. Cieszkowskiego, jest niekorzystna dla funkcji mieszkaniowej; obszar inwestycji położony jest pomiędzy terenami kolejowymi, drogą krajową nr 94, ul. Modłową i terenami produkcyjnymi (betoniarnia ABET Sp. z o.o.), co powoduje wysokie prawdopodobieństwo braku utrzymania standardów zamieszkiwania; w zakresie hałasu: we wniosku przedłożono analizę akustyczną, która wskazuje na przekroczone poziomy hałasu w wielu miejscach projektowanej inwestycji; dodatkowo parametry hałasu znacząco ulegną zmianie po wybudowaniu projektowanych budynków, ponieważ zupełnie inaczej będzie przenosić się hałas; brak rozwiązań wpływających na komfort życia przyszłych mieszkańców zmniejszających istniejące uciążliwości związane z ww. sąsiedztwem, ze względu na przeważające wiatry zachodnie w naszym mieście zanieczyszczenie pyłami powstające przy produkcji betonu będzie skierowane bezpośrednio w okna trzech budynków ustawionych w pierwszej linii – 4 m od ogrodzenia z betoniarnią; bardzo wysokie wskaźniki zabudowy – ponad 500 mieszkań w ośmiu 5-kondygnacyjnych budynkach, ponad 30 tys. m² powierzchni mieszkalnej na działce o takiej samej powierzchni, brak wysokiej zieleni izolacyjnej, brak większych powierzchni biologicznie czynnych; architektura zbliżona do czasów socjalizmu – ciasna mocno zagęszczona zabudowa, malutkie balkony; problematyczna obsługa komunikacyjna planowanego osiedla od strony wąskiej, mało przepustowej ulicy Modłowej, która z jednej strony włącza się do drogi krajowej o dużym natężeniu ruchu poprzez czynne tory kolejowe, a z drugiej mocno spowolniona przez przejazd kolejowy, zamykany z dużą częstotliwością; osiedle posiadające 529 mieszkań będzie generowało duży ruch samochodowy (min. 500 samochodów), które będą próbowały wydostać się z projektowanego osiedla; ponadto zaplanowane etapy budowy do 2031 r. stworzą dla mieszkańców uciążliwości placu budowy przez ok. 10 lat; umożliwienie realizacji omawianej inwestycji w takiej formie będzie powodowało liczne skargi przyszłych mieszkańców na hałas i problemy komunikacyjne, adresowane do Prezydenta Miasta; projektowane osiedle znajduje się w bezpośrednim sąsiedztwie funkcjonującego zakładu przemysłowego, który rozwija się i planuje rozbudowę – powiązanie zabudowy mieszkaniowej z czynną funkcją przemysłową będzie rodzić w przyszłości konflikty, wpłynie na konieczność ograniczenia użytkowania terenów sąsiednich ze względu na ochronę akustyczną oraz inne uciążliwości oraz może spowodować roszczenia odszkodowawcze każdej ze stron; wskazano na dyskusyjne spełnienie wymogu art. 5. Ust. 4 specustawy mieszkaniowej, który mówi o terenach poprodukcyjnych, gdzie obecnie funkcje te nie są już realizowane – czynny zakład produkcyjny w bezpośrednim sąsiedztwie może zaprzeczać tej tezie; zaproponowana liczba miejsc parkingowych dla projektowanej liczby mieszkań i mieszkańców jest za mała – warto rozważyć zwiększenie wskaźnika miejsc parkingowych z 1,1 do min. 1,5;
PKP Polskie Koleje Państwowe S.A. Zakład Linii Kolejowych we Wrocławiu	należy dokonać pełnej analizy możliwych skutków w postaci uciążliwości akustycznych w celu możliwości posadowienia budynków; należy rozważyć ulokowanie okien nie od strony linii kolejowej; w podanej lokalizacji mogą występować wstrząsy i wibracje od przejeżdżających pociągów, iskrzenie i zadymienie; tereny z zabudową pełniącą funkcję jak wyżej są terenami chronionymi akustycznie. W bezpośrednim sąsiedztwie terenów kolejowych należy ograniczać zabudowę mieszkaniową, a jeśli powstaje, to trzeba udowodnić, że nie będzie przekroczonych norm hałasu (…); lokalizacja obiektu o ww. przeznaczeniu w bezpośrednim sąsiedztwie linii kolejowej może skutkować niekorzystnym oddziaływaniem akustycznym na zabudowę chronioną akustycznie, wybudowaną na tych obszarach, a w konsekwencji zwiększeniem ryzyka wystąpienia konfliktów społecznych; PKP Polskie Linie Kolejowe S.A. „nie będzie ponosić żadnych kosztów związanych ze skutkami ewentualnych przekroczeń dopuszczalnego hałasu i uciążliwością pochodzącą od eksploatacji linii kolejowych. Informujemy, że jednym ze sposobów zmniejszenia uciążliwości od czynnej linii kolejowej dla nowych inwestycji jest zastosowanie ekranów akustycznych, lecz na koszt i staraniem inwestora”;
Zarząd Dróg Powiatowych w Bolesławcu	„(…) inwestycja znacznie wpłynie na zwiększenie natężenia ruchu drogowego w rejonie ul. Modłowej oraz skrzyżowania z DK 94, co w konsekwencji może doprowadzić do konieczności przebudowy infrastruktury drogowej ww. rejonie”;
ALIANS S.C. KANCELARIA RADCÓW PRAWNYCH. GIL I.P. działająca w imieniu Przedsiębiorstwa Produkcyjno-Handlowego „ABET” Sp. z o.o. z siedzibą we Wrocławiu	„Głównym zarzutem podniesionym w powyższej uwadze jest lokalizowanie inwestycji mieszkaniowej na terenie przemysłowym, który nadal jest wykorzystywany jako teren produkcyjny – zlokalizowany na sąsiedniej nieruchomości zakład wyrobu mieszanki betonowej, który pracuje w systemie wielozmianowym oraz emituje uciążliwości w postaci hałasu, drgań i pyłów przemysłowych. W konsekwencji lokalizacja ta jest niezgodna z ustaleniami studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego dla przedmiotowego terenu”.

Co dalej – czas pokaże. Do tematu wrócimy.

Reklama